Bankowość hipoteczna Główka

[ Pobierz całość w formacie PDF ]
WYKŁAD NR 1 (13.02)
Kryzysu na rynku nieruchomości w ciągu ostatnich 5 lat nie było tylko w Niemczech i Japonii.
Bankowość hipoteczna w Polsce jest słabo rozwinięta. Udział kredytów hipotecznych w PKB w
Polsce to 19%, w UE 50%, w Holandii nawet 90%. Tylko około 3% Polaków wzięło kredyt
hipoteczny, tylko około 8% nieruchomości mieszkaniowych w Polsce jest obciążonych hipoteką, w
Holandii jest to 80%.
Bloki tematyczne:
1. Organizacja bankowości hipotecznej w Polsce
2. Produkty bankowości hipotecznej
3. Ryzyko oferowanych produktów i metody jego ograniczania (oprócz badania zdolności
kredytowej są zabezpieczenia, w tym hipoteka na nieruchomości)
4. Hipoteka
- co to jest hipoteka?
- jakie są metody ustanowienia hipoteki?
- bank musi poznać stan prawny nieruchomości i wycenić wartość danej nieruchomości
Sprawy organizacyjne:
–konsultacje: środa 19:00
–zaliczenie: egzamin pisemny, zerówka na ostatnim wykładzie (29.05), 10 pytań po 2 punkty,
zalicza 12 punktów.
–podstawą do zaliczenia jest wykład
–„Mieszkaniowy kredyt hipoteczny w Polsce”, SGH 2010, G. Główka
1. System bankowy w Polsce
bankowość hipoteczna → segment bankowości, który zajmuje się długoterminowym
finansowaniem nieruchomości.
Na czele systemu bankowego w Polsce stoi NBP i KNF (od 1.01.2008, integracja nadzoru nad
rynkiem finansowym, Sejm uchwalił ustawę o konsolidacji nadzoru w 2006 roku).
1) zadania nadzorczo - kontrolne:
- realizuje je głównie KNF
- licencjonowanie banków – jeden ze sposobów utworzenia banku w Polsce, należy złożyć
wniosek w KNF. Musimy sporządzić biznesplan działania banku: jaką działalnością będzie
się zajmował, jak będzie się refinansował (ustalenie tego z KNF to około 7-8 miesięcy),
musimy zawiadomić KNF o członkach zarządu banku, uzyskać zgodę na powołanie danego
prezesa. Oprócz prezesa zgodę musi uzyskać też jeden członek zarządu. Minimalna ilość
członków zarządu to trzy osoby, gdy bank się rozrasta to ilość członków się zwiększa,
najczęściej określa to statut banku. Kolejną ważną kwestią jest wyposażenie kapitałowe
banku, nie niższe niż równowartość w PLN 5mln EUR. Tę ścieżkę wykorzystuje się w 98%
przypadków
- rozpoczęcie działalności na polskim rynku w formie oddziału banku zagranicznego w
Polsce – po 1 maja 2004, pod warunkiem, że kapitał założycielski pochodzi z UE.
Największym projektem w tej formie był Polbank dopóki nie połączył się z Raiffeisenem.
Był to grecki Eurobank. Niedawno na polski rynek wszedł także Bank of China (uzyskał
licencję w Luksemburgu). W tej chwili jest to największy bank na świecie.
*depozyty w banku w formie oddziału nie są gwarantowane przez BFG, ale przez rząd kraju, z
którego pochodzi kapitał (w przypadku Polbanku był to więc rząd grecki). Taki bank podlega też
nadzorowi ze strony kraju macierzystego, a nie KNF.
*bank jest przedsiębiorstwem specyficznym, bo charakteryzuje się bardzo dużym lewarowaniem.
Udział środków własnych to tylko około 10-12% pasywów. 90% pasywów to środki obce, w tym
80% to depozyty. Obciąża te środki ryzykiem, które jest zróżnicowane.
*Po II WŚ tylko Rosja i Islandia (2007/8) nie obsłużyły swoich dłużnych papierów wartościowych.
W Polsce aktywa w miarę bezpieczne to polskie obligacje skarbowe i bony pieniężne.
*W przeciętnym banku uniwersalnym większość aktywów stanowią kredyty i pożyczki – ok. 70%.
–tworzenie i ocena przestrzegania przez banki norm nadzorczych → mamy zestaw norm
wprowadzanych przez uchwały sejmowe, rekomendacje itp.
–współczynnik wypłacalności banku = kapitały własne banku / aktywa banku
obliczone z uwzględnieniem poziomu i ryzyka ← uproszczony mianownik.
Nazywa się również współczynnikiem adekwatności kapitałowej. Dzisiaj
panują zasady ustalone w Bazylei II, która mówi, że współczynnik ten nie
może być niż niż 8% (od trzeciego roku działania). W Polsce wymaga się od
banków w warunkach kryzysu ok. 12%. Przeciętny współczynnik wynosi na
polskim rynku ok. 13%. Jeżeli współczynnik spada, knf żąda od banku
przygotowania programu naprawczego i jego wprowadzenia. Jeżeli nie da on
rezultatów wprowadza się zarząd komisaryczny w banku, powoływany przez
knf. Zawieszone zostaje działanie rady nadzorczej. W latach 2000-2002 były
w polskich bankach trzy zarządy komisaryczne, dzisiaj nie ma w żadnym.
–Współczynnik koncentracji → określa w jakiej wysokości dany bank może
udzielić kredytu pojedynczemu kredytobiorcy lub grupie kredytobiorców
powiązanych ze sobą kapitałowo w stosunku do kapitałów własnych tego
banku. Maksymalnie jest to 25% kapitałów własnych. Ma to bardzo istotne
znaczenie do finansowania nieruchomości, zwłaszcza komercyjnych (Złote
Tarasy → 240 mln euro). Bank może utworzyć konsorcjum bankowe i
zaproponować innym bankom wejście do konsorcjum, a sam staje się
liderem.
–Rezerwy → jeżeli aktywa się psują musimy utworzyć rezerwy. Dzieją się na
dwa rodzaje:
a) rezerwy obowiązkowe → związane z działalnością depozytową banku,
każdy bank przyjmujący depozyty musi tworzyć rezerwy. Dzisiaj rezerwa
wynosi 3,5%, poziom ten ustala RPP jako ciało NBP. Rezerwa ta ma dwa
znaczenie: zabezpieczenie depozytów oraz regulowanie poziomu pieniądza w
systemie bankowym, który banki mogą przeznaczyć na kredyty. W Chinach
ta rezerwa wynosi 18%! U nas 0,5% to około 6 miliardów mniej środków w
systemie na kredyty. Rezerwa jest oprocentowana 0,9% stopy redyskonta
weksli w NBP.
b) rezerwy celowe → uzależnione są od jakości portfela kredytowego w
banku. Jeżeli portfel się psuje – rezerwy są tworzone. Z nadzorem bankowym
w tej kwestii współdziała także Minister Finansów, który wydaje
rozporządzenie. Jeżeli portfel się poprawia banki rozwiązują rezerwy celowe.
Banki co miesiąc muszą klasyfikować kredyty:
–kredyty w sytuacji regularnej (ok. 90% portfela)
–kredyty w sytuacji normalnej (nie tworzymy rezerwy)
–kredyty pod obserwacją (rezerwa 1,5% od kapitału kredytów w
momencie tworzenia rezerwy, a nie od tego, co jest zawarte w
umowie kredytowej) - tworzone są również wskutek zalecenia
władz nadzorczych, np. gdy wchodziliśmy do UE (związane z
biznesem rolniczym), gdy panowała ptasia grypa (na kredyty
związane z ptasim biznesem).
–Kredyty w sytuacji nieregularnej → najczęściej nieobsługiwane lub
kondycja kredytobiorcy się pogarsza:
–kredyty poniżej standardu (20% rezerwy) → przełomowa sytuacja
jeżeli chodzi o jakość kredytu, można ratować kredyt: próbować
go restrukturyzować w banku, w którym funkcjonuje lub
zrefinansować ten kredyt z innego banku (nowy kredytodawca
będzie musiał utworzyć rezerwę 20%)
–kredyty w sytuacji wątpliwej (50% rezerwy) → utrzymuje się taką
rezerwę do momentu, gdy przekona się bank, że restrukturyzacja
da dobre rezultaty
–kredyt w sytuacji straconej (100%) → potem następuje
wypowiedzenie umowy przez bank i rozpoczęcie procesu
windykacji przez komornika. Bank wystawia BTE, uzyskuje
klauzulę wykonalności w sądzie i wtedy BTE staje się BTW. Do
momentu wystawienia BTE liczy się odsetki umowne od kapitału,
który pozostał do spłaty. Po wystawieniu BTE liczy się odsetki
ustawowe od całej kwoty zadłużenia (do kapitału kredytu dolicza
się wszystkie pozostałe zaległości, np. odsetki). Są więc wyższe
odsetki i wyższa podstawa do naliczania odsetek.
• Rezerwy tworzone są w koszty, przy czym do momentu tzw. uprawdopodobnienia rezerwy
(np. spisania kredytu w straty, rozpoczęcia postępowania egzekucyjnego itp.) nie są to
koszty uzyskania przychody. Duże rezerwy widać więc w 2 miejscach: spada współczynnik
wypłacalności oraz w wyniku finansowym.
–kontrole KNF w bankach, nie rzadziej niż raz na 3 lata, zapowiadane wcześniej przez
nadzór.
–Kontrole doraźne, np. kontrola dotycząca stosowania Rekomendacji T
2) cel inflacyjny
- realizuje głównie NBP przez RPP
(…)
WYKŁAD 3 (27.02)
Banki komercyjne:
–banki uniwersalne → w Polsce jest ich 65, grupa ta jest bardzo zróżnicowana: największy
pod względem sumy bilansowej jest PKO BP, Pekao S.A., BZ WBK.
–Banki specjalistyczne → nie sprzedają wszystkich produktów bankowych, tylko KNF
specjalizuje je w jakimś obszarze, udzielając im licencję. W Polsce mamy:
–banki samochodowe → 6 banków. Są powiązane z dużymi koncernami
produkującymi samochody
–banki hipoteczne → 2 banki, ich specjalizację można określić do 2 obszarów,
specjalizacja ta wynika z ustawy o listach zastawnych i bankach hipotecznych z
29.08.97. Ustawa ta jest pierwszą regulacją prawną, na bazie której funkcjonują
banki hipoteczne, Prawo Bankowe jest drugą w kolejności regulacją pod
względem ważności. Dwa obszary: emisja długoterminowych papierów
wartościowych – listów zastawnych w celu zdobywania długoterminowego
kapitału na finansowanie nieruchomości oraz udzielanie długoterminowych
kredytów na finansowanie nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych.
Największy bank hipoteczny w Polsce to BRE Bank Hipoteczny. Specjalizuje się przede wszystkim
w udzielaniu kredytów na nieruchomości komercyjne oraz finansuje deweloperów na rynku. Od
kilku lat nie udziela kredytów osobom fizycznym.
Drugim bankiem jest Pekao Bank Hipoteczny (dawniej BPH Bank Hipoteczny). Bank ten udziela
kredytów komercyjnych i na cele mieszkaniowe.
Do 31.11.2011 funkcjonował ING Bank Hipoteczny. Został wchłonięty przez centralę ING Banku
Śląskiego.
Do 15.11.2008 funkcjonował Nykredit (jako oddział banku duńskiego).
–banki spółdzielcze → 573 banki, są to małe, lokalne banki. Jeżeli bank ten ma kapitały
równe 5 mln euro i więcej może działać samodzielnie (26 banków). Pozostałe muszą być z
zrzeszeniu:
–BPS S.A.
–SGB Bank z siedzibą w Poznaniu (powstał z połączenia Wielkopolskiego Banku
Gospodarczego i Mazowieckiego Banku Regionalnego).
W 2005 roku było polecenie, żeby nie było mniejszego banku niż 500 tys. euro, od 2007 roku
wymóg ten wynosi minimum 1 mln euro.
II. System bankowości hipotecznej w Polsce
Składa się z 2 elementów:
–banki uniwersalne
–banki hipoteczne
Znacznie dominują banki uniwersalne, bankowość specjalistyczna jest bardzo słabo rozwinięta.
III. PRODUKTY BANKOWOŚCI HIPOTECZNEJ W POLSCE
1. Produkty służące inwestowaniu w nieruchomości
–kredyt hipoteczny → kredyt bankowy przeznaczony na finansowanie nieruchomości i
zabezpieczony hipoteką na przedmiocie kredytowania, jakim jest nieruchomość. Służy do
finansowania inwestycji na wtórnym rynku nieruchomości (nieruchomości, które mają
pozwolenie na użytkowanie, a wszelka działalność budowlana została zakończona).
Czasami może przybierać charakter kredytu refinansowego, jeżeli będzie zaciągany przez
kredytobiorcę w celu spłaty podobnego kredytu w innym banku. Jest to produkt o
ograniczonym ryzyku kredytowym banku, dlatego powinien mieć niższą marżę kredytową.
–Kredyt budowlano-hipoteczny → służy finansowaniu inwestycji na pierwotnym rynku
nieruchomości (nieruchomości, na których prowadzona jest działalność budowlana i nie
została ona jeszcze zakończona). Ma dwie fazy:
–faza budowlana → dobiega końca, gdy kredytobiorca uzyskuje
pozwolenie na użytkowanie nieruchomości (uzyskuje się je we władzach
samorządu terytorialnego). Kredytobiorca w tej fazie płaci tylko odsetki,
a nie spłaca rat kapitałowych. Na rynku mieszkaniowym ludzie czasami
płacą też raty kapitałowe.
–faza hipoteczna → kredyt staje się podobny do kredytu hipotecznego.
*Z uwagi na fazę budowlaną jest to produkt o wyższym ryzyku, co powinno mieć swoje
odzwierciedlenie w wyższej marży kredytowej. Ryzyko to wynika z dwóch powodów:
–faza budowlana może nigdy nie dobiec końca
–niska jakość przebiegu fazy budowlanej → wartość nieruchomości na
koniec fazy budowlanej, która jest szacowana przez rzeczoznawcę na
początku tej fazy w celu ustanowienia hipoteki, może nie zostać
osiągnięta. A więc bank może nie osiągnąć założonego zabezpieczenia
kredytu.
*Kredyt ten może mieć trzy cele:
–finansowanie zabudowy nieruchomości gruntowej → kredytobiorcą jest właściciel gruntu
–finansowanie budowy nieruchomości budynkowej → kredytobiorcą jest tutaj wieczysty
użytkownik gruntu
–finansowanie zamiaru nabycia nieruchomości lokalowej
–kredyt budowlany → jest typowym kredytem produkcyjnym, zaciąganym przez
deweloperów na wybudowanie nieruchomości w celu jej sprzedaży innym podmiotom.
2. Produkty służące uwalnianiu kapitału z nieruchomości
–pożyczka hipoteczna → pożyczka bankowa, której prawnym zabezpieczeniem jest hipoteka
na nieruchomości. Służy ona monetyzacji nieruchomości (uwalnianiu kapitału), co oznacza,
że właściciel nieruchomości poprzez obciążenie jej hipoteką może uzyskać w banku
wysokie środki, przeznaczyć je na dowolny cel i korzystać na dotychczasowych zasadach z
tej nieruchomości. Z braku celu wynika, że pożyczka jest obarczona znacznie wyższym
ryzykiem kredytowym, niż wszystkie wcześniejsze produkty. Banki ograniczają to ryzyko
na różne sposoby:
–podniesienie marży kredytowej (co najmniej 2 razy wyższa niż w przypadku
kredytu hipotecznego)
–obniżenie LTV (Loan to Value) → relacja wartości kredytu do wartości
nieruchomości, która go zabezpiecza poprzez hipotekę. Standardowo w polskiej
bankowości LTV = 80% (20% wkładu własnego). Jeżeli wynosi więcej niż 80%,
to są dodatkowe koszty – trzeba wykupić ubezpieczenie niskiego wkładu
własnego. Przy pożyczce będzie to około 65%.
–skracanie okresu finansowania → 15 lat (kredyt hipoteczny może być na 30-40
lat).
*pożyczka a kredyt:
–pożyczki może udzielać każdy podmiot, kredytu tylko bank
–pożyczka jest regulowana Kodeksem Cywilnym, a kredyt Prawem Bankowym
–przy pożyczce nie określa się celu, na jaki jest udzielana, a w przypadku kredytu zawsze jest
określony cel, a wykorzystanie kredytu niezgodnie z celem jest przestępstwem.
–kredyt konsolidacyjny → polega na udzieleniu kredytu przez bank właścicielowi
nieruchomości, w celu spłaty skonsolidowania jego wcześniejszych zobowiązań bankowych
(najczęściej bardzo wysoko oprocentowanych, np. limit w ROR, pożyczka pieniężna itp.).
Zabezpieczeniem tego kredytu jest hipoteka na nieruchomości. Przyjęcie przez bank takiego
zabezpieczenia znacznie obniża jego ryzyko kredytowe i pozwala ustalić oprocentowanie
[ Pobierz całość w formacie PDF ]